Mail ons

Overzicht

Enkele gedachten over de toekomstige vormgeving aan de woningmarkt

Blogpost 17 May 2021

Het beleidsterrein ‘wonen’ krijgt de komende kabinetsperiodes voorzienbaar veel aandacht en prioriteit. Aan de ene kant is de vraag naar woonruimte hoger dan het aanbod. Nieuwbouw en herbestemming van bestaande panden is daarom hard nodig. Aan de andere kant is bijbouwen niet eenvoudig, aangezien zaken zoals milieu-overwegingen en ruimtegebrek dat ingewikkeld maken. De stikstofproblematiek is daar slechts één voorbeeld van.

Vanwege deze complexiteit in de omgeving is het woningtekort niet door een enkele partij of door eenvoudig beleid op te lossen. ‘Wonen’ is veelomvattend en strekt zich uit over vele beleidsterreinen, departementen en andere partijen. Alleen al deze complexe set aan actoren vraagt intensieve coördinatie van partijen, waarvan de belangen niet altijd parallel lopen en soms zelfs tegenover elkaar staan. Dat maakt vervolgens weer dat kosten stijgen en besluitvorming vertraagt en uiteindelijk het aanbod niet afdoende past bij de vraag. Door de toenemende complexiteit in de omgeving wordt het ook steeds lastiger de betrokken partijen als één coherent geheel te besturen en te beheersen. Daardoor wordt het voor politici weer lastig naar behoren verantwoording af te kunnen leggen.

Ruimtelijke ordening verwaarloosd

Het thema ‘wonen’ was al belangrijk in de laatste verkiezingscampagne. De oververhitting van de woningmarkt baart maatschappelijke gezien grote zorgen. De ruimtelijke ordening van ons land is te lang verwaarloosd. Het is langzaamaan duidelijk geworden dat het nieuwe kabinet ook een oplossing voor dit probleem moet formuleren om te voorkomen dat de reeds uit de hand gelopen situatie leidt tot een volledig vastlopen van woningbouw en ruimtelijke ordening. Dit wordt nog verder bemoeilijkt doordat de huidige organisatie rond de woningmarkt niet toegerust is dit probleem op te lossen.

Een betere manier om met de complexiteit om te gaan, is het vormgeven aan een ‘ecosysteem wonen’. In de kern is een ecosysteem een coherent samenspel in de driehoek van mensen, processen en systemen, inclusief de bijbehorende wet- en regelgeving, dat in een productieve verhouding tot de omgeving staat. Voor het tot stand brengen van een dergelijk ecosysteem zullen verschillende componenten vanuit departementen aan elkaar gekoppeld moeten worden, zoals:

  • BiZa (voor onder meer het vormen en eventueel verbijzonderen van een entiteit ‘wonen’, inclusief de ruimtelijke ordening voor het toewijzen van locaties);
  • V&W (voor onder meer het realiseren van de infrastructurele aangelegenheden);
  • L&V (voor onder meer het incorporeren van de effecten van stikstof, PFAS en CO2);
  • EZ (voor onder meer het bevorderen van de herontwikkeling van objecten zoals kantoren);
  • MinFIN (voor onder meer het faciliteren in fiscaal opzicht);
  • SZW (voor onder meer het voorkomen van kortingen op AOW bij samenwonen);
  • VWS (voor onder meer het herinvoeren van bejaardencentra en daarmee het realiseren van doorstroom).

Tevens kunnen bijvoorbeeld pensioenfondsen betrokken worden voor het financieren van de noodzakelijke investeringen in publiek-private partnerships. Daarnaast zijn ook de vrije beleidsruimte voor gemeentes en corporaties relevant alsmede de grenzen aan de verdienmodellen rond wonen. Tenslotte, maar zeker niet als minste, zijn de aannemers en projectontwikkelaars een belangrijk onderdeel van dit ecosysteem.

Vormgeven aan een ‘ecosysteem wonen’

Het vormgeven aan een dergelijk ecosysteem ‘wonen’ kan op vele manieren. In de kern wordt echter een logische keten van-kop-tot-staart over alle partijen heen gevormd die daarbij een rol hebben. Een nieuw ministerie Wonen kan daar aan bijdragen, maar daarnaast zal gewerkt moeten worden in een programma-achtige of netwerkachtige organisatie, waarbij een besturing ingericht is die kaders geeft en tegelijkertijd de vereiste ruimte geeft aan alle betrokken partijen. Centralistische besluitvorming gaat daarbij niet helpen, omdat meerdere creatieve ideeën nodig zijn, de betrokkenheid van iedereen in de bouwketen vereist is en meerdere experimenten moeten plaatsvinden om uit te vinden wat de beste weg voorwaarts is. Ecosystemen kunnen dat faciliteren maar hiërarchieën kunnen dat niet.

Tevens stelt het vormgeven aan -en implementeren van- het ‘ecosysteem wonen’ hoge eisen aan de wijze van leiding geven aan de veranderingen rond het versterken van het ecosysteem. Hetzelfde geldt voor de wijze van besturen en beoordelen van dat ecosysteem. Immers, het acteren over bestaande departementsgrenzen en beleidsterreinen in relatie tot een veelheid aan private partijen is en blijft een bijzondere opgave. De belangrijkste taak voor het nieuwe kabinet lijkt dan ook uit vinden hoe het woningentekort kan worden opgelost door de overheid en de marktpartijen op een andere manier te organiseren. Dan zullen de inspanningen voor het vormgeven van een ‘ecosysteem wonen’ voor Nederland meer dan de moeite waard blijken!

Wij zijn graag bereid voor bestuurders een toegesneden werkconferentie over het vormgeven aan of versterken van ecosystemen te verzorgen. Interesse? Neem contact op met Ton Berendsen of Jesse Segers.

Door: Ton Berendsen, Frank Bosboom, Ard-Pieter de Man en Jesse Segers.

Het beleidsterrein ‘wonen’ krijgt de komende kabinetsperiodes voorzienbaar veel aandacht en prioriteit. Aan de ene kant is de vraag naar woonruimte hoger dan het aanbod. Nieuwbouw en herbestemming van bestaande panden is daarom hard nodig. Aan de andere kant is bijbouwen niet eenvoudig, aangezien zaken zoals milieu-overwegingen en ruimtegebrek dat ingewikkeld maken. De stikstofproblematiek is daar slechts één voorbeeld van.

Vanwege deze complexiteit in de omgeving is het woningtekort niet door een enkele partij of door eenvoudig beleid op te lossen. ‘Wonen’ is veelomvattend en strekt zich uit over vele beleidsterreinen, departementen en andere partijen. Alleen al deze complexe set aan actoren vraagt intensieve coördinatie van partijen, waarvan de belangen niet altijd parallel lopen en soms zelfs tegenover elkaar staan. Dat maakt vervolgens weer dat kosten stijgen en besluitvorming vertraagt en uiteindelijk het aanbod niet afdoende past bij de vraag. Door de toenemende complexiteit in de omgeving wordt het ook steeds lastiger de betrokken partijen als één coherent geheel te besturen en te beheersen. Daardoor wordt het voor politici weer lastig naar behoren verantwoording af te kunnen leggen.

Ruimtelijke ordening verwaarloosd

Het thema ‘wonen’ was al belangrijk in de laatste verkiezingscampagne. De oververhitting van de woningmarkt baart maatschappelijke gezien grote zorgen. De ruimtelijke ordening van ons land is te lang verwaarloosd. Het is langzaamaan duidelijk geworden dat het nieuwe kabinet ook een oplossing voor dit probleem moet formuleren om te voorkomen dat de reeds uit de hand gelopen situatie leidt tot een volledig vastlopen van woningbouw en ruimtelijke ordening. Dit wordt nog verder bemoeilijkt doordat de huidige organisatie rond de woningmarkt niet toegerust is dit probleem op te lossen.

Een betere manier om met de complexiteit om te gaan, is het vormgeven aan een ‘ecosysteem wonen’. In de kern is een ecosysteem een coherent samenspel in de driehoek van mensen, processen en systemen, inclusief de bijbehorende wet- en regelgeving, dat in een productieve verhouding tot de omgeving staat. Voor het tot stand brengen van een dergelijk ecosysteem zullen verschillende componenten vanuit departementen aan elkaar gekoppeld moeten worden, zoals:

  • BiZa (voor onder meer het vormen en eventueel verbijzonderen van een entiteit ‘wonen’, inclusief de ruimtelijke ordening voor het toewijzen van locaties);
  • V&W (voor onder meer het realiseren van de infrastructurele aangelegenheden);
  • L&V (voor onder meer het incorporeren van de effecten van stikstof, PFAS en CO2);
  • EZ (voor onder meer het bevorderen van de herontwikkeling van objecten zoals kantoren);
  • MinFIN (voor onder meer het faciliteren in fiscaal opzicht);
  • SZW (voor onder meer het voorkomen van kortingen op AOW bij samenwonen);
  • VWS (voor onder meer het herinvoeren van bejaardencentra en daarmee het realiseren van doorstroom).

Tevens kunnen bijvoorbeeld pensioenfondsen betrokken worden voor het financieren van de noodzakelijke investeringen in publiek-private partnerships. Daarnaast zijn ook de vrije beleidsruimte voor gemeentes en corporaties relevant alsmede de grenzen aan de verdienmodellen rond wonen. Tenslotte, maar zeker niet als minste, zijn de aannemers en projectontwikkelaars een belangrijk onderdeel van dit ecosysteem.

Vormgeven aan een ‘ecosysteem wonen’

Het vormgeven aan een dergelijk ecosysteem ‘wonen’ kan op vele manieren. In de kern wordt echter een logische keten van-kop-tot-staart over alle partijen heen gevormd die daarbij een rol hebben. Een nieuw ministerie Wonen kan daar aan bijdragen, maar daarnaast zal gewerkt moeten worden in een programma-achtige of netwerkachtige organisatie, waarbij een besturing ingericht is die kaders geeft en tegelijkertijd de vereiste ruimte geeft aan alle betrokken partijen. Centralistische besluitvorming gaat daarbij niet helpen, omdat meerdere creatieve ideeën nodig zijn, de betrokkenheid van iedereen in de bouwketen vereist is en meerdere experimenten moeten plaatsvinden om uit te vinden wat de beste weg voorwaarts is. Ecosystemen kunnen dat faciliteren maar hiërarchieën kunnen dat niet.

Tevens stelt het vormgeven aan -en implementeren van- het ‘ecosysteem wonen’ hoge eisen aan de wijze van leiding geven aan de veranderingen rond het versterken van het ecosysteem. Hetzelfde geldt voor de wijze van besturen en beoordelen van dat ecosysteem. Immers, het acteren over bestaande departementsgrenzen en beleidsterreinen in relatie tot een veelheid aan private partijen is en blijft een bijzondere opgave. De belangrijkste taak voor het nieuwe kabinet lijkt dan ook uit vinden hoe het woningentekort kan worden opgelost door de overheid en de marktpartijen op een andere manier te organiseren. Dan zullen de inspanningen voor het vormgeven van een ‘ecosysteem wonen’ voor Nederland meer dan de moeite waard blijken!

Wij zijn graag bereid voor bestuurders een toegesneden werkconferentie over het vormgeven aan of versterken van ecosystemen te verzorgen. Interesse? Neem contact op met Ton Berendsen of Jesse Segers.

Door: Ton Berendsen, Frank Bosboom, Ard-Pieter de Man en Jesse Segers.